Hakuba今天开始淅淅沥沥的下雨，虽然几个雪场貌似还开着，小白也不太愿意去了，索性不如在酒店里，休息休息，陪陪娃。
日本泡沫
上世纪90年代的日本泡沫给日本人民留下了巨大的创伤。看着近几年飞涨的国内一线城市房价，是否会有日式泡沫一说国内争论很多。但结论大多还是屁股决定立场，有产者总不会希望预见崩盘的末日，便可以找出来若干不一样的地方，最差也可以多问句即便崩盘了就能买的起吗；无产者自然是无条件无成本的看空了。我自己其实是没有什么像样答案的，虽然也读了很多相关的书，但并没有什么深入的思考。
只是冥冥之中觉得答案多少有些悲观，一是来自于天蝎本身的宿命论因素，偏悲观的成分本身就要多一些；二是我总觉得悲剧也好，泡沫破裂也还，并非来源于经济体，而是来源于人性，既然欧美、香港、日本都无法避免的事情，国内自然也难以避免，这仿佛是最基础的原因。三是这样的悲剧，往往毁掉的是一代人，一个几十年的悲剧。虽然不知道是否是自己这一代，但一旦遇上了就几乎没跑。所以倒不如警醒些，特别是在家庭投资的事情上，未必要通过地产投资去大富大贵，小富即安就好了，即便泡沫起起落落，生活状态也不会受太多影响，同时泡沫破裂时才会是好的投资时机。四是自己对地产投资本身兴趣不大，总感觉不动产投资属于养老性质的投资——坐等增值，坐享其成。而这个世界哪有那么多美好的坐等的事情，看似高回报背后往往是一系列被忽视的因素，流动性、持有成本等等。家庭投资上看我更感兴趣和自己工作结合多一些的，或者干脆少一些可以直接对冲的方式，纵然收益看似不那么确定，但这不才是投资的本质么？从风险里面获取收益，而不是不劳而获。总感觉不劳而获从逻辑上就是错误的。
知乎上有篇关于日本泡沫的长文，图文并茂，非常细致，几乎看了整整一个上午。看完之后，虽然有很多不一致的地方，但相似之处似乎已经足够多了。
最大的相似，实际是对一线城市地产上涨形成的一致性预期，上涨没有天花板，不追以后就再也追不上了。这种预期的一致性才是泡沫的根源，而从这个角度上讲，北上广的现在和东京的当年又有什么差别呢。
東京都湯沢町，五年地价翻6.7倍，地产开发规模12.4倍。这个东京都汤泽町在哪？地处新泻县最南端鱼沼郡, 北邻群马县,距离东京200公里。1982年11月上越新干线开通，1984年11月关越高速通车，从东京新桥站到上越汤泽站由过去2天1夜缩短为84分钟。
是不是和京津冀一体化的北三县、崇礼、保定有点类似？身处白马村，20年前冬奥会的地方，不由得对此地的房价有些兴趣，一查才大吃一惊。
白马村隶属的长野县长野市2016年（平成28年）的住宅均价是每平米4.12万日元，最高8.47万日元，最低2250日元。即便按15的汇率计算，住宅均价人民币2750元，是不是便宜透了？
18年前举办奥运会的平成10年，长野市的住宅均价又是多少呢？11.3万日元，最高18.8万日元，最低1.6万日元。当时的汇率和现在差不多，16左右，均价为人民币7000元。
相比之下，近20年来，这个冬奥会举办地的住宅均价竟然跌了60%，毕竟起点的1998年已经是日本泡沫破裂后的快第十个年头了。相比之下，东京的核心区地价其实还是在上涨的，平成10年的东京千代田区平均住宅价格为每平米157万日元，近10万人民币，20年后的平成28年（2016年）均价为265万日元，均价近18万人民币了，年均涨幅3%。所以，真正决定房价走势的，其实还是人口的聚集效应，人口能保持长期积聚的地区，才会有涨价的动力，这也才是大城市的价值。人口的红利期一旦过去，涨幅就会下来。
接下来相似地方在于政策环境的种种类似，既有相似也有区别。首先是是信贷政策上利率的持续宽松正在变得越来越不可持续。持续宽松的外部环境导致的低利率总是难以长期持续的，一旦外部加息，国内自然也需要加息，会对地产价格形成较大的压力；日本泡沫的破灭和利率上行关系巨大，几乎是直接导火索。目前的国内利率政策几乎接近政策底部了，美元加息的概率正在加大，也是非常相似的。当然，国内信贷的疯狂似乎和当年日本依然不可比，至少在限购限贷的环境下，零首付零利率的疯狂还尚未出现，政策上一直在克制；其次是日元升值时期大量的外部资本流入炒房，导致房价下跌时的疯狂的资本外逃，加速了泡沫的破裂。从广场协议到89年崩盘，泡沫的形成和发酵用了五年的时间，从货币升值带来的便宜感觉买买买到进入疯狂，崩盘之前除了一致的欣欣向荣之外似乎并无异常，毕竟面对一个更佳美好和加速实现的未来，有什么问题吗？没有。相比国内之前人民币升值期间的大量资本涌入，但升值幅度远不及日本的一倍，仅仅1/4左右，时间更为漫长，好在经济并未因此快速过热，反而是自身因素在冷却，如果要看升值带来的股市高点的话，无疑应该是2007年的那次了。目前汇率进入贬值区间，资本外逃压力也很大，好在处于管制范围，不至于出现雪崩式外逃，但迹象何其类似。此外，也有人把日本泡沫归咎于92年出台的地价税，进一步加重了房产持有成本，和国内目前呼之欲出的房产税如初一辙，这几乎是方向非常确定、我们有生之年必然能看到的一件事了。泡沫之后的日本，租房实际比买房已经更普遍，这一现象，不仅在日本，在欧洲也类似，这会是未来的方向吗？原因无外乎房产持有成本的问题，以及房产投资的证券类替代品的大量出现，直接持有不动产本身的投资属性正在消失，逐渐被证券化后的不动产证券所取代。
而这几点，相比起国内来，顶多是我们的泡沫可能在政策的克制下面小一点，我们的资本外逃造成的影响小一点，地价税房产税造成的冲击缓慢一点，持有房产和证券化的速度慢一点。但方向不还是确定的吗？甚至我本身在怀疑，这些看似克制的政策下面泡沫是比想象的小了一点，但未来真正爆出来的话，也会是小的吗？毕竟，太多的案例说明不出问题一切都好，出了问题爆出来的往往小不了太多，你会发现政策下面暗度陈仓的比比皆是，各种违规显而易见。
我倒不是希望国内地产的崩盘，毕竟经济危机会是一场全民族的悲哀和倒退，尤其是还处于发展中的中国，不仅会把多年的发展成果付之一炬，更为艰难的是想要重新回到增长的轨道上会极其艰难。经济陷入停滞或者倒退，就会是我们现在看到国外不少地方的萧条和落寞，不再生机勃勃了。
回归现实
最近几年一直在世界各地走走看看，相比较国内总是没那么多的增长，没那么多的生机勃勃，看到的更多是美景和萧瑟。回到人类社会的现实的话，越来越感觉增长可能本身就是极其稀缺的存在，特别是在新技术没有重大突破的时候，缓慢增长甚至不增长、停滞本身似乎并不是种倒退，而是常态。
就像这样静静地在白马村的日子里，周围满是美景和萧瑟，虽然20年前办过冬奥会，房价也曾飙涨过，但始终还是一个不足万人的小城，房价理性地停留在3000元上下；虽然每年也有两百万的观光客，其中一百万人次的滑雪者，但这些短暂停留的人其实很少留下来，旺季过去，一切回到现实。这样去比较的话，其实国内除了发展快的北上广和长株三角，回到山西，或者去到一些边远之地，也会让我有种恍如隔世的感觉，纵然街道宽阔，楼宇高大，但不外乎人烟稀少，时光放佛停滞，远不是大城市里的忙忙碌碌。这可能更接近我们人类社会的现实，就是人少的地方增长自然就慢，人口正在通过迁移这种用脚投票的方式来对地区的繁荣作出选择。
我有时候会很好奇人类社会产生的自然分层，大城市里忙忙碌碌，生活成本高，收入也更高些；小地方非常休闲，生活成本低，收入也不高，二者在幸福感上可能差距并不大。于是，有些人选择了固守大城市，有些人选择了回到二线、三线、甚至更基层的地方，我们人类社会也变得不那么单一了，既有安静之所，又有喧闹之地。
最近几年的投资经历让我其实开始更冷静地看待这些看似稀松平常，缓慢增长，但一旦回到项目本身总会预见成长激进的事情。如果我们社会的本源就是靠代际间的缓慢累积前进的，快速成长本身就极为稀缺，不应该是一个人人都能讲的故事。反倒是那些可以讲高成长故事的人，本身应该也能够看穿这人类社会的缓慢本质才对，而这样的洞见者和行动者，又何其之少。
其实这样的缓慢增长本没有什么，时光如梭，各种忙碌之中很多人一辈子也不会意识到这个，也体会不到由此带来的困惑或苦痛。倒是自己，带着天蝎般的悲观总感觉一生碌碌无为的话有些不尽人意，总是想能看穿这人世的本质，将有限的生命过的更有意义一些，未必要在历史上作出什么贡献，但总是要能在晚年的时候回忆起来显得深邃而有洞察的吧。投资的好处便是做好选择做好播种，便可以期待时间之花的盛开，每年为数不多的投资决定背后，累积几十年便可能是个新一代商业帝国的形成，无所谓自己赚多少钱，能看着帮助过的，一起工作的企业家在历史上作出贡献，本身就很有价值了。